HAK TANGGUNGAN
A.
Pengertian
Hak Tanggungan
Setelah menunggu beberapa tahun lamanya,
akhirnya pada tanggal 9 April 1996 diberlakukan Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang berkaitan
dengan Tanah, yang selanjutnya disebut dengan Undang-Undang Hak Tanggungan
(UUHT). Undang-undang ini merupakan Undang-undang baru yang penting bagi
seluruh sistem hukum perdata yang berkenaan dengan sistem pemberian
kredit. Menurut Pasal 1 angka (1)
Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan definisi Hak Tanggungan sebagai
berikut:
“ Hak
Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor
lain. ”
Definisi tersebut mengandung pengertian bahwa
Hak Tanggungan adalah identik dengan hak jaminan, yang bilamana dibebankan atas
tanah Hak Milik, tanah Hak Guna Bangunan dan/atau tanah Hak Guna Usaha
memberikan kedudukan utama kepada kreditor-kreditor tertentu yang akan
menggeser kreditor lain dalam hal si berhutang (debitor) cidera janji atau
wanprestasi dalam pembayaran hutangnya, dengan perkataaan lain dapat dikatakan
bahwa pemegang hak tanggungan pertama lebih Preferent terhadap
kreditor-kreditor lainnya. Hal ini lebih ditegaskan lagi dalam Pasal 6UUHT, yang
mengatakan “apabila debitor pcidera janji (wanprestasi), pemegang hak
tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas
kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum, serta mengambil hasil penjualan
objek hak tanggungan tersebut untuk pelunasan hutangnya.”
Dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
Tentang Hak Tanggungan diharapkan akan memberikan suatu kepastian hukum tentang
pengikatan jaminan dengan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah
tersebut sebagai jaminan, yang selama ini pengaturannya menggunakan
ketentuan-ketentuan Creditverband dalam Kitab Undang-undang Hukum
Perdata
B.
Objek
dan Subjek Hak Tanggungan
- Objek Hak Tanggungan
Menurut Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang No.4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyebutkan bahwa Hak atas Tanah yang dapat
dibebani dengan Hak Tanggungan adalah:
a.
Hak
Milik;
b.
Hak Guna
Usaha;
c.
Hak Guna
Bangunan.
Hak-hak atas Tanah seperti ini merupakan hak-hak
yang sudah dikenal dan diatur di dalam Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun
1960. Namun selain hak-hak tersebut,
ternyata dalam Pasal 4 ayat (2) UUHT ini memperluas hak-hak tanah yang dapat
dijadikan jaminan hutang selain hak-hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud
dalam Pasal 4 ayat (1) UUHT, objek hak tanggungan dapat juga berupa:
a.
Hak Pakai
atas tanah Negara. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang
berlaku wajib di daftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dan
dibebani dengan hak tanggungan;
b.
Begitu pula
dengan Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas
tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang
diberikan oleh Negara (Pasal 27 jo Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang
Rumah Susun) juga dimasukkan dalam objek hak tanggungan. Bahkan secara
tradisional dari Hukum Adat memungkinkan bangunan yang ada diatasnya pada suatu
saat diangkat atau dipindahkan dari tanah tersebut.
UUHT menetapkan bahwa hak guna bangunan dapat
dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. UUHT tidak memerinci
hak guna bangunan yang mana yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani
Hak Tanggungan. Hak guna bangunan
menurut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan ada
tiga macam, yaitu Hak Guna Bangunan atas tanah negara, Hak Guna Bangunan atas
tanah Hak Pengelolaan dan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik.
Dari tiga macam Hak Guna Bangunan tersebut
seharusnya UUHT menetapkan bahwa hanya Hak Guna Bangunan atas tanah negara dan
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan yang dapat dijadikan jaminan
hutang dengan dibebani Hak Tanggungan, sedangkan Hak Guna Bangunan atas tanah
Hak Milik tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan,
dikarenakan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik meskipun wajib didaftar akan
tetapi tidak dapat dipindahtangankan kepada pihak lain.
- Subjek Hak Tanggungan
Mengenai subjek Hak Tanggungan ini diatur dalam Pasal 8 dan
Pasal 9 UUHT, dari ketentuan dua pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa yang
menjadi subjek hukum dalam hak tanggungan adalah subjek hukum yang terkait
dengan perjanjian pemberi hak tanggungan. Di dalam suatu perjanjian hak
tanggungan ada dua pihak yang mengikatkan diri, yaitu sebagai berikut:
a.
Pemberi Hak
Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menjaminkan objek hak tanggungan
(debitor);
b.
Pemegang
Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima Hak Tanggungan sebagai
jaminan dari pihutang yang diberikannya.
Dalam Pasal 8 dan Pasal 9 UUHT memuat ketentuan
mengenai subjek Hak Tanggungan, yaitu sebagai berikut :
a.
Pemberi Hak
Tanggungan, adalah orang perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan
untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan pada saat
pendaftaran hak tanggungan itu dilakukan;
b.
Pemegang
Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan
sebagai pihak yang mendapatkan pelunasan atas pihutang yang diberikan.
Yang dapat menjadi subjek Hak Tanggungan selain
Warga Negara Indonesia adalah Warga Negara Asing. Dengan ditetapkannya hak
pakai atas tanah negara sebagai salah satu objek hak tanggungan, bagi warga
negara asing juga dimungkinkan untuk dapat menjadi subjek hak tanggungan
apabila memenuhi syarat. Sebagai pemegang hak tanggungan yang berstatus Warga
Negara Indonesia, badan hukum Indonesia, Warga Negara Asing atau badan hukum
asing tidak disyaratkan harus berkedudukan di Indonesia. Oleh karena itu jika
perjanjian kreditnya dibuat di luar negeri dan pihak pemberi kreditnya orang
asing atau badan hukum asing yang berdomisili di luar negeri dapat pula menjadi
pemegang Hak Tanggungan, sepanjang perjanjian kredit yang bersangkutan
dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Republik Indonesia
(penjelasan Pasal 10 ayat (1) UUHT).
Apabila salah satu pihak, pemberi hak tanggungan
atau pemegang tak tanggungan, berdomisili di luar Indonesia baginya harus pula
mencantumkan domisili pilihan di Indonesia dan dalam hal domisili pilihan itu
tidak dicantumkan, Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah tempat pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih. Bagi mereka
yang akan menerima hak tanggungan, haruslah memperhatikan ketentuan dari Pasal
8 ayat (2) UUHT yang menentukan, bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada Pasal 8 ayat (1)
UUHT tersebut di atas harus ada (harus telah ada dan masih ada) pada pemberi
hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan.
C.
Beberapa
Asas Hak Tanggungan
Hak Tanggungan sebagai satu-satunya lembaga hak
jaminan atas tanah untuk pelunasan hutang tertentu mempunyai empat asas,
yaitu sebagai berikut:
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan (Preferent)
kepada kreditornya. Hal ini berarti bahwa kreditor pemegang hak tanggungan
mempunyai hak didahulukan di dalam mendapatkan pelunasan atas pihutangnya dari
pada kreditor-kreditor lainnya atas hasil penjualan benda yang dibebani hak
tanggungan tersebut;
2. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapapun
objek tersebut berada artinya benda-benda yang dijadikan objek hak tanggungan
itu tetap terbebani hak tanggungan walau di tangan siapapun benda itu berada.
Jadi meskipun hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan tersebut telah
beralih atau berpindah-pindah kepada orang lain, namun hak tanggungan yang ada
tetap melekat pada objek tersebut dan tetap mempunyai kekuatan mengikat.
3. Memenuhi Asas Spesialitas dan Publisitas. Asas
Spesialitas maksudnya wajib dicantumkan berapa yang dijamin serta benda yang
dijadikan jaminan, juga identitas dan domisili pemegang dan pemberi Hak
Tanggungan yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Asas
Publisitas maksudnya wajib dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya, artinya
dapat dieksekusi seperti putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap dan
pasti.Disamping itu, hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi,
kecuali jika diperjanjikan di dalam APHT. Hal ini berarti suatu hak tanggungan
membebani secara utuh benda yang menjadi objeknya dan setiap bagian
daripadanya. Oleh karena itu, apabila sebagian dari hutang dibayar, pembayaran
itu tidak membebaskan sebagian dari benda yang dibebani hak tanggungan.
Penyimpangan terhadap asas ini hanya dapat dilakukan apabila hal tersebut
diperjanjikan secara tegas di dalam APHT yang bersangkutan.
Jadi, dalam hal ini pemilik bangunan berbeda
dari pemilik hak atas tanah dimana bangunan tersebut berdiri. Dengan kata lain
pemegang Hak Guna Bangunan bukanlah pemegang hak atas tanah dimana bangunan
tersebut didirikan.
Maria S.W. Sumardjono mendefenisikan bahwa Hak
Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah
yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan
atas permintaan pemegang hak dapat diperpanjang dengan dua puluh tahun. Hak
Guna Bangunan dapat diperoleh dari tanah negara ataupun tanah (hak) milik orang
lain.
Berbeda dengan pendapat para ahli hukum
sebelumnya, Maria S.W.Sumardjono berpendapat bahwa pemegang Hak Guna Bangunan
adalah sekaligus pemegang hak atas tanah dan bangunannya. Dengan perkataan lain
hak atas tanah dan bangunan berada disatu tangan atau tidak terpisah. Apabila
Hak Guna Bangunan itu (dalam pengertian pemegang hak guna bangunan bukanlah
pemegang hak atas tanah dimana bangunan tersebut didirikan) akan dibebani
dengan hak lain, maka satu-satunya kemungkinan yang terbuka adalah
pembebanannya dengan hak sewa atas bangunan, yang berarti yang menjadi objek
sewa menyewa adalah bangunan dan bukan (hak atas) tanahnya. Konstruksi yuridis
Hak Guna Bangunan tidak memungkinkan bahwa seseorang mempunyai bangunannya saja
tanpa menjadi pemegang hak atas tanahnya.
Menurutnya
apabila konsep tersebut diterapkan dalam pemilikan satuan rumah susun
(apartemen), maka jelas pemegang Hak Guna Bangunan semula adalah
developer/perusahaan pembangunan rumah susun. Bila kemudian seseorang membeli
satuan rumah susun (apartemen) untuk dirinya, maka disamping pemilikan satuan
rumah susun tersebut yang bersifat individual dan terpisah, juga meliputi
pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang
merupakan bagian yang tak terpisahkan dengan Hak Milik Satuan Rumah Susun
(HMSRS) tersebut. Konsekwensinya adalah bahwa pemilik satuan rumah susun harus
memenuhi syarat sebagai pemegang hak tanah (Pasal 8 UU HMSRS). Bagi warga
negara asing yang tidak merupakan subjek Hak Guna Bangunan, pemilikan apartemen
diperbolehkan apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak pakai.
Alasan pemilikan apartemen/bangunan tersebut
terpisah dari status penguasaan hak atas tanahnya, karena berlakunya asas
pemisahan horizontal dalam Hukum Tanah Nasional, menurut Maria S.W. Sumardjono
menunjukkan kesalahan dalam penerapannya (miskonsepsi dan misaplikasi). Asas
itu menurutnya mengandung pengertian, bahwa pada prinsipnya pemilikan bangunan
terpisah dengan penguasaan tanahnya, kecuali jika menurut kenyataan pemilikan
bangunan dan penguasaan hak atas tanahnya berada pada satu tangan. Terhadap
pengertian Hak Guna Bangunan sudah jelas bahwa asas pemisahan horizontal tidak
berlaku.
Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria
Nomor 14 Tahun 1960 jo Peraturan Ditektur Jenderal Agraria Nomor 4 Tahun
1968 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor SK 59/DDA/1970 ditegaskan bahwa
dalam hal peralihan Hak Guna Bangunan diperlukan izin yang pada intinya
mewajibkan pemohon untuk memberikan keterangan tentang jumlah tanah atau rumah
yang sudah dipunyainya beserta isteri dan anak-anak yang masih menjadi
tanggungannya untuk menentukan apakah permohonan tersebut dikabulkan atau
tidak. Peraturan-peraturan tersebut pada prinsipnya dimaksudkan mengadakan
pengawasan terhadap pemindahan hak atas tanah agar tidak terjadi pelanggaran
terhadap ketentuan UUPA, misalnya berkaitan dengan persyaratan subjek hak atas
tanah.
Berkaitan dengan penerapan asas pemisahan
horizontal tersebut, Bachtiar Effendie mengatakan bahwa tidak ada satu pasal
pun dalam Undang-Undang Ketentua-ketentuan Pokok Agraria yang secara tegas
telah menjabarkan asas pemisahan horizontal tersebut. Penerapan asas pemisahan
horizontal tersebut tidak selalu mutlak diterapkan kendatipun Undang-Undang
Ketentuan-ketentuan Pokok Agraria telah mencabut Buku II Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata sepanjang mengenai bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung
didalamnya (termasuk mencabut Pasal 500 jo Pasal 571 ayat 1 jo Pasal 601 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata). Penerapan asas pemisahan horizontal haruslah
secara kasuistis/perkasus sehingga dengan demikian penyelesaian kasus tersebut
akan dapat memenuhi rasa keadilan dalam masyarakat.
Pendapat diatas didukung oleh Boedi Harsono.
Menurutnya asas pemisahan horizontal di kota-kota tidak dapat dipertahankan
secara mutlak, sebab di kota-kota, bangunan-bangunan pada umumnya permanen dan
sulit bagi orang untuk mengetahui siapa pemilik bangunan, sehingga untuk
kelancaran lalu lintas hukum, maka pemilik tanah dianggap pemilik bangunan di
atasnya selama tidak dibuktikan orang lain pemiliknya. Menurut beliau di desa
masih berlaku asas pemisahan horizontal antara tanah dan bangunan (tanaman
diatasnya), pemilik tanah dapat terpisah dari pemilik bangunan/tanaman di
atasnya.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa dalam
hal penguasaan hak guna bangunan di desa-desa masih berlaku asas pemisahan
horizontal antara tanah dengan benda-benda atau bangunan-bangunan/tanaman yang
berada diatasnya sedangkan untuk daerah perkotaan asas pemisahan horizontal
tidaklah dapat dipertahankan lagi secara mut lak.
D.
Syarat
Sahnya Pembebanan Hak Tanggungan
Pembebanan Hak Tanggungan terdiri dari dua
tahap, yaitu Pemberian Hak Tanggungan dan Pendaftaran Hak Tanggungan. Tata cara
pembebanannya wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam Pasal 10 ayat (1);
Pasal 11 ayat (1); Pasal 12; Pasal 13 dan Pasal 14 UUHT.
Syarat sahnya pembebanan Hak Tanggungan yaitu :
1. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan
pembuatan APHT oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT) sesuai dengan peraturan
Peraturan Perundang-undangan yang berlaku (Pasal 10 ayat (2) UUHT);
2. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat
spesialitas (Pasal 11 ayat (1) UUHT) yang meliputi :
a. Nama dan ident itas pemegang dan pemberi hak
tanggungan;
b. Domisili para pihak, pemegang dan pemberi hak
tanggungan;
c. Penunjukkan secara jelas hutang atau
hutang-hutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan;
d. Nilai Tanggungan;
e. Uraian yang jelas mengenai objek hak
tanggungan.
Dengan demikian yang disebut syarat spesialitas adalah
penunjukan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin pelunasannya
dengan hak tanggungan dan jika hutangnya belum disebutkan nilai tanggungan
serta uraian yang jelas tanah dan bangunan yang ditunjuk sebagai objek hak
tanggungan.
3. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat
publisitas (supaya diketahui oleh siapa saja) melalui pendaftaran hak tanggungan
pada Kantor Pertanahan setempat (Kabupaten/Kota);
4. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa
pemegang hak tanggungan akan memiliki objek hak tanggungan apabila debitor
cidera janji (Pasal 12 UUHT).
E.
Hak
Tanggungan Sebagai Jaminan Kredit Pada Bank
Ketentuan Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10
Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang
Perbankan menyatakan bahwa Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari
masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam
rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Hal ini berarti dalam kegiatan
sehari-hari bank pada umumnya selalu berusaha menghimpun dana
sebanyak-banyaknya dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan kemudian mengelola
dana tersebut untuk disalurkan kembali kepada masyarakat dalam bentuk pinjaman
atau kredit.
Selain daripada itu, dalam Pasal 1 angka 11
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan menyatakan kredit adalah
penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain,
yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan pemberian bunga.
Jadi, untuk dapat dilaksanakannya pemberian
kredit itu, harus ada suatu persetujuan
atau perjanjian antara bank sebagai kreditor dengan nasabah sebagai debitor
yang dinamakan perjanjian kredit. Dalam memberikan kredit kepada masyarakat,
Bank harus merasa yakin bahwa dana yang dipinjamkan kepada masyarakat itu akan
dapat dikembalikan tepat pada waktunya beserta bunganya dan dengan
syarat-syarat yang telah disepakati bersama antara bank dan nasabah yang telah
dituangkan dalam perjanjian kredit.
Untuk mengetahui kemampuan dan kemauan nasabah
mengembalikan pinjaman dengan tepat waktu, di dalam permohonan kredit, bank
perlu mengkaji permohonan kredit, yaitu sebagai berikut:
1. Character (Kepribadian)
Salah satu unsur yang harus diperhatikan oleh bank sebelum
memberikan kreditnya adalah penilaian atas karakter kepribadian atau watak dari
calon debitornya. Karena watak yang tidak baik akan menimbulkan
perilaku-perilaku yang tidak baik pula. Perilaku yang tidak baik ini termasuk
tidak mau membayar hutang dan/atau cidera janji (wanprestasi). Oleh karena itu,
sebelum kredit diluncurkan atau diberikan, maka harus terlebih dahulu ditinjau
apakah calon debitor berkelakuan baik atau tidak. Dimana debitor tidak terlibat
tindakan-tindakan kriminal, bukan
merupakan penjudi, pemabuk atau tindakan pidana lainnya yang tidak terpuji;
2. Capacity (Kemampuan)
Seorang calon debitor harus pula diketahui kemampuan
bisnisnya, sehingga dapat diprediksi kemampuannya untuk melunasi hutangnya.
Kalau kemampuan bisnisnya kecil, tentu tidak layak diberikan kredit dalam skala
besar.
Demikian juga jenis bisnisnya atau kinerja bisnisnya sedang
menurun, kredit juga semestinya tidak diberikan. Kecuali jika menurunnya
kinerja bisnis dari calon debitor itu karena biaya, sehingga dapat diantisipasi
bahwa dengan tambahan biaya lewat pelunasan kredit, maka kinerja bisnisnya atau
trend dipastikan akan semakin membaik.
3. Capital (Modal)
Permodalan yang dimiliki dari seorang debitor juga merupakan hal yang penting dan
harus diketahui oleh calon kreditornya karena permodalan dan kemampuan keuangan
dari seorang debitor akan mempunyai korelasi dengan tingkat kemampuan debitor
dalam membayar kredit. Jadi, masalah likuiditas dan solvabilitas dari suatu
badan usaha menjadi hal terpenting. Sehingga dapat diketahui misalnya lewat
laporan keuangan perusahaan debitor, yang apabila perlu diisyaratkan audit oleh
independent auditor.
4. Collateral (Agunan)
Tidak diragukan lagi bahwa betapa pentingnya fungsi agunan
dalam setiap pemberian kredit. Agunan merupakan the last resort bagi kreditor,
dimana akan direalisasikan atau dieksekusi jika suatu hari kredit benar-benar
dalam keadaan macet.
5. Condition of Economy (Kondisi Ekonomi)
Kondisi perekonomian secara mikro maupun makro merupakan faktor penting
pula untuk dianalisis sebelum suatu kredit diberikan, terutama yang berhubungan
langsung dengan bisnisnya dari pihak debitor, misalnya jika bisnis debitor
adalah dibidang bisnis yang selama ini diproteksi atau diberikan hak monopoli
oleh pemerintah. Jika misalnya terdapat perubahan policy dimana pemerintah
mencabut proteksi atau hak monopoli, maka pemberian kredit terhadap perusahaan
tersebut harus ekstra hati-hati.
Menurut Munir Fuady, selain menerapkan prinsip 5
C’s juga menerapkan apa yang dinamakan dengan prinsip 5 P’s, sebagai berikut:
- Party (Para Pihak)
Para pihak merupakan titik sentral yang diperhatikan dalam
setiap pemberian kredit. Pihak pemberi kredit dalam hal ini adalah bank harus
memperoleh suatu “kepercayaan” terhadap para pihak penerima kredit dalam hal
ini debitor, mengenai bagaimana karakter, kemampuan dan sebagainya.
- Purpose (Tujuan)
Tujuan dari pemberian kredit juga sangat penting diketahui
oleh pihak bank (kreditor). Karena harus dilihat apakah kredit akan digunakan
untuk hal-hal yang positif yang benar-benar dapat meningkatkan pendapatan
(income) kegiatan usaha atau perusahaan dari debitor. Dari pemberian kredit itu
pihak bank (kreditor) harus pula mengawasi agar kredit tersebut benar-benar
diperuntukkan untuk tujuan seperti yang diperjanjikan dalam perjanjian kredit.
- Payment (Pembayaran)
Perlu diperhatikan pula apakah sumber pembayaran kredit
dari calon debitor apakah sudah cukup tersedia dan aman. Sehingga dengan
demikian diharapkan bahwa kredit yang disalurkan kepada debitor tersebut, dapat
dibayar kembali oleh debitor yang bersangkutan pada kreditor.
- Profitability (Perolehan Keuntungan)
Unsur perolehan laba dan /atau keuntungan oleh debitor
tidak kurang pula pentingnya dalam suatu pemberian kredit yang disalurkan.
Untuk kreditor harus mengantisipasi apakah laba yang akan diperoleh oleh perusahaan
lebih besar daripada bunga pinjaman dan apakah pendapatan perusahaan dapat
menutupi pembayaran kembali kredit, cash flow dan sebagainya.
- Protection (Perlindungan)
Perlindungan terhadap kredit oleh perusahaan debitor
merupakan hal yang terpenting bagi kreditor. Untuk itu perlindungan dari
kelompok perusahaan atau jaminan dari perusahaan (holding), ataupun
jaminan pribadi pemilik perusahaan sangat diperhatikan.
Diantara kelima prinsip tersebut salah satu hal
yang terpenting untuk diperhat ikan adalah collateral. Collateral adalah berupa
barang-barang yang diserahkan oleh debitor kepada bank selaku kreditor sebagai
jaminan terhadap pembayaran kembali atas kredit yang diterimanya. Dalam membuat
perjanjian kredit, bank pada umumnya tidak akan memberikan kredit begitu saja
tanpa memperhatikan jaminan yang diberikan debitor untuk menjamin kredit yang
diperolehnya itu.
Oleh sebab itu, apabila dalam menyalurkan
kredit, bank tersebut meminta kepada debitor untuk menyediakan agunan sebagai
jaminan untuk mengamankan kreditnya.
Dengan bertambah meningkatnya pembangunan
nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, yang membutuhkan penyediaan
dana yang cukup besar, untuk itu diperlukan lembaga hak jaminan yang kuat serta
mampu memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang
berkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam
pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil dan makmur
berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
Walaupun didalam Pasal 1131 KUHPerdata dikatakan
bahwa segala kebendaan orang yang berhutang baik yang bergerak maupun yang
tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari
menjadi tanggungan untuk segala perikatan perorangan, namun sering orang tidak
merasa puas dengan jaminan yang dirumuskan secara umum. Oleh karena itu, bank
perlu meminta supaya benda tertentu dapat dijadikan jaminan yang diikat secara
yuridis. Dengan demikian, apabila debitor tidak menepati janjinya atau cidera
janji (wanprestasi), maka bank dapat melaksanakan haknya dengan mendapatkan
kedudukan yang lebih tinggi dari kreditor lainnya untuk mendapatkan pelunasan
hutangnya.
Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran
hutang yang paling disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas
kredit. Sebab tanah, pada umumnya mudah dijual, harganya terus meningkat,
mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani Hak Tanggungan
yang memberikan hak istimewa kepada kreditor.
Didalam UUPA, hak jaminan atas tanah yang
dinamakan Hak Tanggungan mendapat pengaturan dalam Pasal 25; Pasal 33; Pasal
39; Pasal 51 dan Pasal 57.
besar, untuk itu diperlukan lembaga hak jaminan yang kuat serta mampu
memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan,
yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk
mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan
Undang-Undang Dasar 1945.
Walaupun didalam Pasal 1131 KUHPerdata dikatakan
bahwa segala kebendaan orang yang berhutang baik yang bergerak maupun yang
tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari
menjadi tanggungan untuk segala perikatan perorangan, namun sering orang tidak
merasa puas dengan jaminan yang dirumuskan secara umum. Oleh karena itu, bank
perlu meminta supaya benda tertentu dapat dijadikan jaminan yang diikat secara
yuridis. Dengan demikian, apabila debitor tidak menepati janjinya atau cidera
janji (wanprestasi), maka bank dapat melaksanakan haknya dengan mendapatkan
kedudukan yang lebih tinggi dari kreditor lainnya untuk mendapatkan pelunasan
hutangnya.
Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran
hutang yang paling disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas
kredit. Sebab tanah, pada umumnya mudah dijual, harganya terus meningkat,
mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani Hak Tanggungan
yang memberikan hak istimewa kepada kreditor.
Didalam UUPA, hak jaminan atas tanah yang
dinamakan Hak Tanggungan mendapat pengaturan dalam Pasal 25; Pasal 33; Pasal
39; Pasal 51 dan Pasal 57.
Di dalam Pasal 25, Pasal 33 dan Pasal 39 UUPA
ditetapkan mengenai hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang
dengan dibebani Hak Tanggungan, yaitu tanah dengan status hak milik, hak guna
usaha serta hak guna bangunan. Menurut Pasal 51 UUPA, Hak Tanggungan itu akan
diatur dengan Undang-Undang dan dalam Pasal 57 UUPA dinyatakan bahwa selama
Undang-Undang tersebut belum terbentuk maka yang berlaku adalah
ketentuan-ketentuan mengenai Hipotek dan Creditverband.
Dengan dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, ketentuan-ketentuan mengenai hipotek atas
tanah yang terdapat dalam Buku II KUHPerdata dan ketentuan-ketentuan mengenai Creditverband
yang terdapat dalam Staatsblad 1937 Nomor 190 dinyatakan sudah tidak
berlaku lagi. Karena dipandang tidak sesuai lagi dengan sistem hukum
keperdataan dalam hukum jaminan dan kebutuhan kegiatan perkreditan, dan
sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia.
Dengan terbitnya UUHT ini sangat berarti
terutama didalam menciptakan unifikasi hukum tanah nasional, khususnya di
bidang hak jaminan atas tanah. Dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT, disebutkan bahwa
hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah,
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, berikut atau tidak
berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor
tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Hak Tanggungan ini merupakan lembaga
hak jaminan yang kuat atas benda tidak bergerak berupa tanah yang dijadikan
jaminan, karena memberikan kedudukan yang lebih tinggi (didahulukan) bagi
kreditor pemegang hak tanggungan dibandingkan dengan kreditor lainnya.
Dengan demikian, dari uraian diatas dapat
dirasakan bahwa masalah jaminan ini sangat penting dalam rangka pelaksanaan
pemberian kredit. Lembaga Hak Tanggungan
sebagai perwujudan dari amanat Pasal 51 jo Pasal 57 UUPA, berlandaskan
pada hukum adat yang menganut asas pemisahan horizontal yang menyatakan bahwa
tanah terpisah dengan segala sesuatu yang berada diatasnya. Berdasarkan hal
tersebut dapat dipahami bahwa apabila hukum adat tidak mengenal hak kebendaan
sebagaimana dalam hukum perdata barat.
Searah dengan hal itu, apabila hak tanggungan
mendasarkan diri secara konsisten pada hukum adat maka hak tanggungan t idak
mempunyai ciri-ciri khusus sebagaimana yang dimiliki oleh hipotek yang melekat
pada hak kebendaan. Ciri-ciri yang menonjol dari hak tanggungan yang
menyebabkan memberikan jaminan kepastian bagi pihak-pihak yang berkepentingan
khususnya bagi bank sebagai lembaga keuangan yang mengelola dana masyarakat
baik melalui simpanan giro, tabungan dan menyalurkan dalam bentuk pinjaman
kepada masyarakat berupa pinjaman kredit.
